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建行光大怎么选 房贷选建行还是招行

21财经网 2021-04-09 12:14:29

| 全文共2256字,阅读约需5分钟

“就像卷子刚写完,发现背面还有一道附加题。”陈林林正在买房,选房算价已经快要忙晕,又遇见LPR房贷新政,一下就懵了。

◎“什么是LPR定价机制?”

简单说,每月20号,18家银行根据各自的运营情况,上报基准利率,去掉最大值和最小值,然后根据各家银行权重,计算得出本月全国的LPR,英文全称:Loan Prime Rate,贷款基础利率。

最新的5年期以上LPR,是9月20日出台,4.85%,比之前的基准利率4.9%低5个百分点。

△全国银行间同业拆借中心官网公告,最新5年期以上LPR为4.85%

◎“各个城市的房贷利率是怎么来的?”

电话了十几家银行,大概得出结论是一致的,每个城市会给出底线利率,但是要求未必一样。比如深圳,首套房利率底线为LPR加30个基点,二套房利率底线为LPR加60个基点。

◎“不要欺负文科生,什么是基点?”

1个基点是0.01%,30个基点是0.3%,60个基点是0.6%。所以深圳房贷的最新底线是,第一套房5.15%,第二套房5.45%。

◎“底线是用来突破的吗?”

nonono,每个城市的房贷利率只能高于底线,不能低于底线。

来看下深圳13家银行最新房贷利率一览表(统计时间:2019年10月8日),每一个都是我亲自打call:

◎“那对于我来说,现在这个利率是涨了还是跌了?”

那得看你是首套还是二套了。

按照之前房贷,首套房贷基准利率上浮5%,也就是5.145%,LPR房贷底线是5.15%,微涨0.005个百分点,如果贷款总额是100万等额本息30年,过去月供为5457元,现在月供为5460元,多出3块钱,基本可以忽略不计。

如果是二套,之前深圳普遍基准上浮10%,5.39%,LPR房贷底线是5.45%,还有银行根据自身情况调整到5.635%。同样100万等额本息30年,过去月供为5609元,现在月供在5647-5763元,增加了38-154元。

10月8日,上海易居房地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》(以下简称《LPR房贷报告》)显示,二三四线城市对二套房贷更不友好。

2019年10月份,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的5.21%略有上升,上升0.02个百分点。同时,4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升0.03个百分点。

7个二线城市,首套房的LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%上升0.03个百分点。同时,二套房LPR利率为5.99%,相比9月份的5.94%略有上升。

抽取的3个三四线城市,首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%下降0.05个百分点,二套房LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%下降0.05个百分点。

《LPR房贷报告》以100万贷款30年等额本息来看,14个城市在执行LPR贷款利率后,平均首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。类似月供额的变动非常小,基本上不会对购房者形成太多干扰,或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至有减负的现象。

◎14个城市10月实行LPR后的月供变化

△数据来源:根据各公开新闻报道等整理、易居研究院

回到深圳。

“LPR的效果和意愿基本是一致的,就是扶持民营和小微企业,审核合格的经营贷利率可以低至4.35%,首套房客户基本上不增也不减,相当于原来上浮5%的利率水平,二套房利率则增加了。”一银行个贷部陈姓经理补充,我们行以前二套房利率可以做到5.39%,现在最低5.45%,增加了0.06个百分点。

不过易居研究院智库中心研究总监严跃进有其他看法,LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向,“各地将基于因地制宜、因城施策的思路,基于各地楼市情况和房地产金融情况,陆续落实地方性的LPR房贷政策。各大商业银行将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。”他认为,对于定价方式的调整,超过了对按揭贷款成本的实质性影响。

对于陈林林来说,好处是,今年放款好像都还比较快。

还记得去年底,曾有项目因为利率上浮15%引发业主反对,今年大部分银行表示只要红本在手,进入抵押按揭环节,基本2-3周就可以搞定,快的1周内就可以。

“往年由于年初猛放贷,所以到了年底就会出现额度紧张的情况。今年要求从一开始就控制总的放款量,尤其是房贷的放款量,目前基本都处于相对宽松的状态。”另一银行个贷部周姓经理表示,不过他也听说有个别支行现在已经基本放完了全年房贷,预计到11月中旬再申请的,就得等到2020年,“不过这样的是少数。”

还有一个问题,陈林林问:

◎“会不会每个月20号LPR出来之后,我才会知道自己月供是多少? 而且每个月月供都不一样?”

“不会。”陈经理说,一般是以年为周期进行调整,比如这个月办理房贷业务,未来1年,都以本月利率为准进行月供,下一次则以2020年9月20日的LPR为基准,参考所在城市的加点情况来支付月供。

◎“最后一个问题:已经发放的房贷也能参考LPR定价吗? ”

当然不参考。2019年10月8日前已发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

深圳不是“最南的”,惠州才是

是不是以为受到了一万点伤害?不,看看别人家的孩子你就会懂,什么叫没有对比就没有伤害。

看看大湾区城市江门。首套房贷利率大多增加103个基点,如中行、建行、工行、招商等,具体利率为5.88%。“亲妈”广州银行加了75个基点,中信加了105个基点。二套房贷利率,江门的10家主流大行中最高的加了128个基点,利率去到6.13%。

隔壁的惠州。光大银行的小姐姐说,首套房贷利率最低是5.88%。交通银行的二套利率高达6.38%。

没有最南,只有更南。肇庆二套房利率基点调整幅度在125-225.5,房贷利率最高7.105%。深圳惠州江门:是在下输了。

上海是目前唯一一个未加点而是减点的城市,首套房利率下限为基准降20个基点。

不过,侬高兴得太早了。

在房贷利率换锚前,上海首套房贷利率多为基准打95折,所以这次是“明减实增”。好在加的也不多。以100万贷款本金、30年期限、等额本息偿还方式测算,月供额涨了31块钱——两杯奶茶的价钱。

这么一对比,是不是瞬间就愉快了很多?

标签: 建行
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