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怎么才能抢上链家的理财 如何投资理财

21财经网 2021-04-05 15:37:24

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“馨金融”

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➤ 最近链家出的事情让“房地产+互联网金融”的话题有火了一把。很多自媒体开始抨击链家的“原罪”和链家各种各样的问题。甚至有人对“房地产+互联网金融”模式都产生了质疑。作为一个对房地产和互联网金融有一些知识积累的人,我认为链家的错在于内控,而并不是“房地产+互联网金融”模式本身。

看了多篇关于“链家事件”的分析文章,大家的争议主要集中在几个问题:1)抵押房源;2)高利贷;3)资金监管;4)自我担保;5)增加买房杠杆。至于为什么会产生这些问题,却并没有解释。如果要了解产生这些问题的根源,我们需要对“房地产+金融”中常见的几个业务做了解。

房产金融业务

房产金融业务的分类有很多,例如常见的1)房贷、2)装修贷、3)赎楼贷、4)房产抵押贷款等。而要搞清楚链家的问题,我们至少要了解房产抵押贷款和赎楼贷到底是什么?

房产抵押贷款

➤ 房产抵押贷款就是一个人把房抵押给了另一个合法主体。看似非常简单的一个业务,但这需要原房屋所有人去当地房管局做抵押权登记,同时还需要走一遍公证流程,最后此房才算抵押成功。这时原房主就变成了抵押人,而另一个合法主体就变成了抵押权人。抵押权人因为有了房产做抵押,所以愿意借款给抵押人。

此逻辑非常简单,在实操中一般会以折价的形式给抵押人融资,一般5到7折左右。根据房产的位置以及条件不同,打折比率也非常不同。这是在外人来看非常简单直接的业务,但事实上,此业务涉及诸多细节,比如:此房是否有人居住?是否是抵押人唯一住房?此房是否好变现?等等。

在实际操作中,房子抵押给民间借贷和抵押给商业银行的操作流程有些许不同。由于这次“链家事件”中涉及的房产抵押问题算是民间借贷的操作流程,所以在此我先介绍一下民间借贷中房产抵押贷款的流程:

1)抵押人通过各种渠道找到了愿意接受房产抵押并借款给抵押人的抵押权人

2)抵押人与抵押权人签订《借款合同》并在当地房管所做抵押权登记

3)抵押人与抵押权人到当地公证处公正抵押人与抵押权人签订的《全权委托书》(实操中名字有所不同,简单来说公证后抵押人如果逾期,抵押权人可以直接在不提前通知抵押人的情况下把抵押人的房产卖掉。)

在实际操作过程中,按揭房的二次抵押也是完全可以操作的。其业务流程是差不多,唯一会有问题的在于出现坏账后卖房的时候需要先把银行的钱还掉,才能顺利过户。

我们最常见的银行购房贷款就是房产抵押贷款的一类:购房者缴纳首付款后,将房产抵押给银行,银行贷出剩下的购房款给到开发商。这套流程是极为成熟的,而且也是银行最喜欢的业务之一。只是此业务中,银行和购房者不会签订《全权委托书》之类法律文件,所以对银行来说,出了坏账处理起来会比较麻烦。

赎楼贷

➤ 赎楼贷其实在线下开展了很长的时间了,算是房产中介的传统业务。此业务的出现是为了帮助卖房人能够顺利卖出按揭房。其业务流程如下:

1)卖房人去中介挂出自己的房,并明确告知这是按揭房。

2)买房人想买此房。

3)卖房人将房产二次抵押给中介或其它机构。

4)中介或其它机构借款给卖房人把剩余按揭款款结清。

5)卖房人将房子过户给买房者。

6)如果买房者是一次性付清全款,此业务到此结束。

7)如果买房者是贷款买房,买房者可通过中介向银行申请二手房贷款。

8)贷款批下来,则还款给中介,此业务结束

这个流程中,提供给卖房人的贷款叫做赎楼贷。此业务的利润较高,而且风险较低。是各大中介非常喜欢的业务。另外,此业务还具有排他性,交易发生在哪里,哪个机构就一定会做此业务。据了解,不少房产中介的老板都愿意自己拿钱出来贷给卖房人“赎楼”。此业务最大的风险在于买房人突然不买了,所以中介一定会收取买房人较大一笔定金。另一个风险在于买房人贷款买房,而银行的贷款迟迟不放。而如果是和银行合作很紧密的大中介,一般知道银行的风险偏好,如果一个银行没有放贷,那么中介也会尝试其它银行。总体来说如果中介越大,银行则越愿意与其合作,贷款成功率就会越高。而且就是推荐借款人到银行这一个步骤,中介就能拿到几百元的推荐费。

➤ 以上是需要了解链家此问题房产交易的必要知识,下面我们来回顾一下发生的事情:

1)买家付了定金后发现房子(卖价400万)抵押给了链家,抵押金额340万。

2)买家发现卖房者在银行的按揭已经逾期,链家说明可以帮助买家垫付卖房人在银行按揭的贷款,需要收取一部分手续费用,买家同意这样做。

以上的流程,如果卖家的按揭款没有逾期,那就是一个赎楼贷的标准流程,并无不妥。但问题在于,按揭逾期了。所以,此业务如果按照赎楼贷来做,买家就要承担卖家逾期后产生的罚息。如果买家愿意承担罚息,该业务还可以继续进行。是,问题就在后续发生的二次事件:

1)买家与银行签订了愿意帮卖家垫付按揭款的协议后,链家将借款转给了卖房者。

2)卖房者将此款挪为他用,银行查封了该房产。

3)买家自行凑钱还给了银行,银行解除了抵押

4)链家说卖房人把房抵押给了我,还欠我钱,你要过户得拿你父母的房子帮他的还款做担保。

到此事件完全结束。

我们分析一下事情的前因后果:如果在业务开始时,卖房者把房产抵押给链家是为了还银行贷款,以便让链家尽快把房卖出去,即便卖房者的银行贷款逾期了,此业务也是没有大问题的。但问题在于,这个卖房者把原本应该还给银行的钱挪为他用,而后来的垫付款实则是买家垫付的。所以,买家垫付了原本链家承诺垫付的款项。以至于最终在过户时,链家垫付的钱没有办法从买家这里回来,只能认定卖家欠了链家的钱,所以才有了后续的事件。

就此事来看,核心问题在于链家内控的失误。如果链家做房产抵押贷款,在知道借款人逾期的情况下还能以卖价的7折以上抵押,这本质上是风控的问题。同时,链家要帮卖家垫付银行按揭款,为何不打直接把钱给银行而打给了卖家?

卖家的贷款已经在银行逾期,这时打钱给卖家的风险显然太大。所以,整个流程中都看出来了链家在尽调方面做得极为不到位,同时也从侧面看出链家内控的漏洞。

在公司快速发展、团队迅速扩张的过程中,内控出现漏洞是可以说是大概率事件。与内控问题相比,媒体提到的其它问题:如高利贷、自我担保、资金不受监管和增加了买房杠杆等反而没那么严重。

1.高利贷

➤ 年化19%左右的赎楼贷被各大媒体称之为高利贷,如果得出这个结论,那么这些媒体一定没有去了解过民间借贷市场的行规,这个利率是低于行业平均水平的。但又有人指出,链家理财给到投资者的收益不高,中间的高额利差被链家拿走了。其实,如果是在互联网金融圈子里的人都知道,即便拿走了高额利差也不代表一定能够盈利,因为坏账率和运营成本也高。再说,链家这个交易模式已形成闭环,交易过程中的所有链条都集中在链家手中,赚取高额利润也是合情合理的。如果大家有兴趣也可以自己研究一下,几家大电商的消费金融的利润是怎么购成的。试想一下,如果没有赎楼贷,买房者有什么渠道能够凑到钱支付卖房者的按揭贷款呢?存在即合理,有市场自然有人去做。

2.资金监管问题

➤ 关于买房资金不受监管的问题。理房通是一家第三方支付公司,第三方支付公司是需要按时向监管方递交交易流水的。所以,肯定是有监管的。外界的担忧无非是链家会不会卷款而逃,或者将资金挪作他用。但目前并没有证据证明此问题,大家都在猜测而已。不过,这也是对链家警醒,其实可以采用更好的、更加令人信服的方式来解决该问题。

3.买房加杠杆

➤ 买房本来就与来百姓的生活密切相关,“链家事件”后,大家更对房产金融的事情愈发关注了。有人说赎楼贷、首付贷是房地产的场外配资,而我想说的是,这些贷款已经玩了好几年,现在才说什么加杠杆,增加房地产行业风险,抬高房价,其实有些言过其实。政府出台了一系列的房地产刺激政策,降低利息、降低首付比例,本质上不也是加杠杆吗?

而首付贷这种产品,一些情况是房地产商自己想做,但是自己做不太合适,才找了其它的一些机构做。事实上,首付贷业务规模最大的并非互联网金融公司,而是一些传统的非银行金融机构。在是否是场外配资加房地产杠杆的这件事情上,链家算是背了一个黑锅。其实,比不加杠杆更可怕的是:房子卖不动变成了库存。

4.自我担保

➤ 关于自我担保和资金不受监管的问题。从事互联网金融行业的人大抵都知道“自我担保”是行业普遍存在的问题,在此我不做过多的讨论。

从链家的事件来看,链家的金融业务其实并没有多大问题,关键在于内控的失败。个人认为,我们不该因此就全盘否定“房地产+互联网金融”,作为一种业务创新,必然会受到各方的质疑、历经种种的考验。行业发展不易,也希望媒体人士在下定论之前弄清楚业务细节,而不是用链家几百亿交易规模里的一个“黑天鹅”事件,一次性把一个创新的行业否定了。试想一下,如果此类业务完全消失,买房者只能去借民间年化24%起的高利贷去赎楼,只能通过高利贷的形式做首付贷,并且还得跟高利贷签订《全权委托协议》。

那你还买房吗?

大暑:英国海龟、金融硕士。互联网金融行业资深观察者、专业“小白鼠”(曾做产品测评员)。创过业(曾是一家完成A轮融资的互联网金融公司创始合伙人)、装过逼(为多家大型互联网金融公司提供过咨询服务)、写过书(已出版《互联网理财资产供给报告》、正在写《中国消费金融行业白皮书》)。最近在家闭关写书ing,欢迎大家来邮扯淡、交流(dashu3806@163.com)。

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