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怎么计算涨幅 平均涨幅怎么计算

21财经网 2021-06-02 18:00:12

文丨武汉裴sir

我是武汉裴sir,武汉楼市宏观和微观专家,教你搞清楚楼市套路和内幕,实战操作帮你由浅入深理解楼市投资奥秘。

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提问1:裴sir你觉得武汉未来房价涨幅大概是多少?房住不炒政策如何解析?

回答1:

中国的房价到底涨到头了没,其实没有!

以GPD全国前10,地铁通车总里程全国前5,教育医疗资源全国5-10的top10城市武汉为例进行分析:

房价增速 = (经济增速 + 通货膨胀速度) +城市化速度

根据这个公式,过去20年中国的房价涨了多少呢?过去20年中国的平均经济增速 9.5% ;通货膨胀速度是 2.5% ;城市化速度是 1.5% ;这三项加起来大概是 13.5% !这个涨幅完美的cover住了中国最近几年M2 超发货币的平均速度12%左右!当然,你千万不要用这个公式去套用人口流出的三四线、甚至四五线城市的房价,因为:

1,现阶段GDP增速已经降低至6-7%,楼市投资从黄金进入白银时代。流量聚集到top10 一二线城市,马太效应越发明显。

2,人口老龄化虽不能阻止人口流入一二线大城市,但是也会影响流入的增速,对于四五线城市而言,人口老龄化,人口流出对房价而言是致命的!

3,楼市是政策市,太多的居民通过房产增值实现了财务自由,就没有人愿意脚踏实地干活了!所以楼市政策出来了“房住不炒”主要是提高一二级市场的收益,减少三级市场也就是cf收益的蛋糕。

4,

所以楼市调控从来都不是调控让房价下跌,而是调控让房价能够持续的、稳定的、缓慢的、上涨。以武汉为例,这个缓慢的房价涨幅速度从过去几年的情况来看新房平均涨幅 大概是10-15%左右,这个涨幅刚好cove住M2增速,吸纳了超发货币,同时又高于理财收益。

只有这样整个土地出让的楼市产业链链条才能正常运转,购房者把钱储蓄起来的收益是跑不过房价上涨的速度的,这就是政策设置的涨幅的依据。

5,

需要注意,3和4一起看,平均涨幅的收益很多时候也有部分被一二级市场敏锐的吃掉了,三级市场的投资需要提高水平才能维持较高的收益,楼市投资进入2/8定律。

平均是很有意思的一个词汇!今天你的工资收入被别人平均了没,今天你的财富被马云爸爸平均了没?所以呢,只有尖子生才能在买房中跑赢大盘,我们要做的是平均别人而非被别人平均。

提问2:本人情况,在武汉已婚有小孩,老婆武汉人,老婆名下有写字楼按揭贷款,还有09年买的汉南的别墅(已经抵押),我和老婆小孩户口在丈母娘名下(老丈人单独户口),17年丈母娘市中心买房,招行的按揭贷款30年,我们夫妻作为接力贷共同还款人,个人名下没有房,问:考虑把别墅卖了,怎么买房才可以首付三层,考虑市中心二手学区,我和老婆社保都有五年了,怎么个顺序操作才可以做到夫妻各首付三层买房,或者我先三层买房?

回答2:

全款抵押别墅出手,你们夫妻俩就没有房了,属于无房无贷,写字楼属于负债,不占房票只影响流水,你们买房是首付3成。如果JLH 的话,就有2张SFSD,你和你对象都是首付3成,写字楼是负债,应当不需要XC。

接力贷不上征信,这个银行内部系统可以查出来是影响月供的,流水够就ok。不过建议先去查个征信保险点,我了解招行接力贷不上征信不算负债。别墅那不好卖,你们可以JLH先,反正是QKDY 别墅不用考虑所谓的结清DK啥的,直接腾出来你的房票和资金,趁着这个时间,买房占坑先。

以上是理论的分析,我估计10个人看就有10个不同的答案!

提问3:夫妻37,家庭工资流水年入40,体制内,活动区域沌口汉阳。

沌口老学区房一套自住2年后出手行情180万,余下商贷53万,利息4.655,每月3300。汉阳樾望一套,交房余公积金41万抵扣,2年后小升初,孩子如果成绩一般对口二桥中学保底,成绩好上三寄宿,拼外校,5年后方岛和12号线简称,预估高点,可售可自住。此两套房,可换可滕住,但是要在沌口汉阳区域保持两套房,预备5年后父母来武汉养老。现在子弹30个每月存1万,父64岁生意失利,330万本息呆账,目前以要账为主,无退休金,有个商铺租金4000,目前64岁,退休金4000.提问1,沌口汉阳两套房调整计划咨询,主要区域未来长期保值空间,考虑自住15-20年后节点。2,购第三套房,老人票接力贷渠道,JLH 工作做不通,每月房贷只能再追加1万,考虑过结清抵押,算了下贷出来120万当首付,能加杠杆不多,要莫去非限购区付清一套,不如用老人票,50首付,贷140,上车光谷东。目前老人都是外地户口,能不能只办母亲一人投靠落户,因付清没有退休金流水。以上帮助分析为盼望。

回答3:

感谢付费提问 一:

1,招商樾望规划对口墨水湖小学,和二桥中学,在汉阳的话仅次于三寄宿而且本身招商汉阳毛坯都是新房政策打压的倒挂笋,之前裴sir分析过《陶笋方法论》中提及过,所以无论是投资还是上学,短期和长期以及自住改善型品质而言都是不错的,能买到都挺难的,保留的话,未来12号线加持,硬通货优质房源,流动性可以,随时可以裂变操作。

2,老学区房2年后行情更好,为什么,因为2017-2018是美联储强势加息,全球都不好过,都要跟随加息,武汉楼市也是一样跟随利率上浮。2019年开始降息周期,因为yq原因2020年直接降低到接近于0了,而且还放水接近15万亿,所以今年yq国内稳定下来,后期国外的yq也逐步稳定之后,降息的洪水会流遍全球,最终会被重资产吸纳,比如房产,所以你2年后出手老学区也没啥问题。

裴sir的这篇文章有介绍过这几年的国际加息和武汉的楼市加息,和楼市政策操作。《为什么很多人16年以前凭运气赚的钱,17年后凭实力亏掉了?》

3,裴sir也分析过一些支撑力不足区域的房价,其实他们最终会被地铁牵引着房价上涨,只是在横盘期不好出手而已,楼市回暖了,也不会便宜到哪里去也会跟涨上来。所以为啥资产配置中如果有n套的时候,就不需要要所有的房源都具备较强的流动性而追求价格洼地和潜力,就是为了回暖的时候慢慢出。

二:

你可以让母亲一人投靠即可,很多人通过老人票接力贷增加房票和降低首付比例,同时还增加了一个刚需优先的资格,非常难得。星球一些球友把爹妈,岳父岳母的刚需优先房票都弄出来了,基本上6张房票一般家庭是够用了的。

1,父母投靠子女 男性60周岁以上(含60周岁),女性55周岁以上(含55周岁); 夫妻双方退休,一方达到年龄条件的。

2,接力贷:主贷人不能超过65(或69)周岁,差一天都不行;接力贷虽然不上征信,但是同一家银行系统能查到。武汉比较保守要求是65岁以内的,关于年龄,部分银行最大支持贷款到70岁,少数银行可以贷款至75岁。

三,

1,你们这种情况,JLHXC ,需要结清贷款,JDDY并不划算,还是直接上老人票接力贷,而且还能刚需优先提高了买到的概率。你们是体制内的,算是优质客户,新房的话yh是可以获批的。你母亲的年龄目前是多少岁了?

2,为啥二手房我们会发现模棱两可的政策都能够搞定,因为二手房有中介公司维持的银行对接的关系,所以他们摆平了,比如GPGD、接力贷甚至0首付以及QGH 等。

3,配合裴sir和早期星球的球友一起汇总的网红笋买到的方法能够提高买到的概率,可以星球爬楼梯看一下。

《矩阵、明源抢房摇号系统都有哪些后门?》 《武汉神盘都是怎么交资料的?》

提问4:为了户口在蔡甸健康谷买了套85平的房子,现在想在主城区买套总价120万左右的投资房,前年刚买了蔡甸的房所以资金有限,8年之内不会来汉居住。另外想把户口转到主城区,为了小孩将来读书方便,所以纠结是买个便宜的新房还是买个可以出租变现在二手房。但也有人建议没户口大不了读私立学校。有人推荐了凤凰花园和佳源花都,不知哪个好出租。新房好像就海伦国际、南益便宜些。最后问下异地住房公积金好办理贷款吗?二手房可操作吗?麻烦帮我理下思绪,感觉自己没方向了。对了,本人42岁了,老二才三岁,为防止老二成家立业时我已老糊涂无力帮扶,所以现在要做好长远布局。谢啦!

回答5:

感谢付费提问,你不会老糊涂的!

一:

人之所以谦卑是因为一个人能认知到自己能力有限,这种有自我认知的人一般不太容易老糊涂。老糊涂的人多数是阅历窄,读书少,还狂妄自大的这种人,当一个人无法汲取优秀的思维的时候才会糊涂。

如何做优质的父母,如何在三代之内培养一个贵族?

欧洲人的做法:

第一代做海盗,用半条命换回大批财富。第二代做富商,娶一个破落贵族的女儿。第三代有贵族血统也有钱,买通有册封权力的某贵族获得贵族封号。

中国古人的做法:

第一代做山贼或者经商,赚得第一桶金。第二代买田置地,做一个地主老财。第三代培养儿子读书,科场考中进士,等到官场得意获得贵族敕封。中国的贵族秦汉以来只能帝王敕封,其他人没有这权力。

中国人今天的做法:

第一代努力搬砖挣点钱送孩子读书,第二代努力读书上个不错的大学努力工作,第三代摇身一变“城里人”站在祖辈父辈肩膀上博取那十分之一的“社会精英”机会。

这种“接力赛”不可出现差错,一个环节有问题就前功尽弃。

而且“君子之泽五世而斩”,上升期很容易努力上进,生活安逸后容易飞扬跋扈沦为纨绔子弟甚至街头浪子。

二:

具体到细节,现代人怎么做优质的父母,实现三代的接力发展呢?

1,父母是农民的,那就尽可能家庭和谐,注意身心健康,给子女带娃出力,让子女安心拼搏奋斗。

2,父母是小商小贩的,一辈子到A7就不错了,多存点钱,助力子女在大城市安个家。换个赛道pk。

3,父母是手艺人,比如贴瓷砖,搞门窗的,多横向方向,拓宽行业认知,做一个传承的生意。

4,父母是大学毕业从事工程师的,那尽可能拼尽全力留在一二线城市,给子女创造一个更高的起点。 多拓宽金融、艺术、家庭教育以及情感的认知水平,给子女更广拓的竞争维度,避免被社会收割。

5,父母啥也不会,好吃懒做,吃喝嫖赌的,多吃点,多抽点,早点了了算了,不拖累子女。

三:

往后阶层固化:一个年轻人过得好不好,真的完全看父母。

坑爹的父母,只知道自己打麻将噶姘头,没有储蓄积累,子女很容易就废了。

儿子结婚,老头老太,两手一摊,咋们已经把你供出来了,你还想咋地?

然后不管了。留下儿媳妇在楼道里干嚎:你们家还算人嘛?

而且一废废三代,因为中国发展速度太快,下一代很快就会承受阶层固化带来的巨大现实压力:房产将社会阶层分化并固化。

四:感觉你这有些不太划算了。

1,其实二手房是可以QGH的,前年操作过的,可以买主城区大于100平的房子后期也是可以落户的,只需要几万块,你这个曲线救国的策略成本太高了。就算是三无白户也就几万就可以搞定,晚进星球一年,这损失可不小。

裴sir星球中《保护刚需房票15条》中有提及的。

2,有房了,你再买就是首付5成,利率上浮30-40%,再出60万子弹很难用好。所以你的预算别个只能给你推荐的佳源花都是顺民操盘的,顺民是专门给光谷创造HJF 商品房的,居住毫无幸福感。相比佳源花都光谷南的凤凰花园虽然老点,优点是楼梯房,公摊小,单价低,小区大,容易形成小区环境,临地铁出租是没问题的。不过综合来看,楼市投资有几个人主要靠出租盈利的,一年3万,10年也就30万,主要还是靠房产增值投资的,出租主要是为了减少压力回血快。2套房买入ok,卖出就有些困难,等小孩长大了,房子不好套现,或者房龄太大,无法贷款,金融属性会打折扣。

3,

120万可以看长投的房子品质可以,性价比还行,不过没有SFSD刚需优先的话比较难抢。融创城的毛坯11-12k左右,8号线地铁口,品质还可以,区位弱了些,是睡城,但是地铁口长持还是可以的,资金紧张,毛坯月供小很多。

海伦19号线那边大概距离地铁1.2公里,三不管地带,背面武钢厂,西面武动借到老城区,船舶制造等有一定的污染,东南方向环境好点,西北两面受到工业区影响,偶尔还有偷排问题。随着19号线花山片区房价持续上涨,所以慢慢的变得有性价比了,但是建议优先看看花山的瑞园13k或者花山的二手房90平左右的,说不定能买到合适的。

南益早期根本没人买,不知道怎么被开发商捧起来的,还是满偏远的,主要是便宜,相比而言我另可品质毛坯融创地铁口的房子。

今年yq问题,星球汇总了一些二手笋可以爬楼梯看一下,比新房盘位置好很多。

4,

房产投资是重资产投资,买错了,个人觉得要受内伤的,现在利率上浮20%资金成本也高,真要买主城区学区就考虑后面出手手里的房源,到主城区一步到位买一套。或者再存点钱,凑150万左右,选择主城区地铁沿线的刚需小三房,出租租金也高点,流动性也好点,多增加10-20万的预算,打出来的牌差距很大。想清楚,投资的收益最大化,宁愿不买也不要买错站岗,反正今年yq打压,你可以看看150左右的刚需三房好出租的现房,让租金帮忙回血一下。把买房的需求提高一点,让中介给好点的二手笋推荐,另可贵一点想办法因为120和150预算的楼盘差距还蛮大的。

优质的父母+好的家庭教育,家庭和睦,健康聚力,福泽三代,避免了安逸享受,导致快速跌落的阶层,能够更快的到达中产阶层。

提问5:中粮新盘1.6和朗诗二手1.6选哪个?纯投资

回答5:

1,多军多套房,纯投资自己不住,那就考虑性价比。

朗诗这个价格应该是毛坯,满2的税费中介费需要加5个点,按照100平总价160万,多花8万成本可以早用2年出租回血,和中粮打个平手,新房可以很晚交税,整体差不多。如果你有其它考量可以计算进来。

2,自住角度。

朗诗小户型多,出租的不少,其实如果是自住多少还是有一些影响的。 为啥很多人买新房,因为从改善型自住角度,早期买房的话其实价格不贵,往后买房越来越贵,新房其实对你的邻居进行了一次筛选,帮你提高你邻居的整体素质水平。 你会发现越贵的小区,整体而言圈层更高。 中粮是新房期房得2年后交房,不过新房整体设计和品相以及小区邻居素质会相对好一点。也没有小户型,这样出租的相对少,多数是房东自住,有助于更好的居住体验。

3,杠杆调度。

新房早期税费少,首付60万可以撬动200万总价的房产,二手房扣除税费等如果不做GPGD,能撬动150万左右的房源。 涨幅看选筹,赚钱靠杠杆,现在的资金成本高一些,利率上浮20%,杠杆赚钱的功能被削弱,所以也要看你自己到底需要贷款多少。

4,

多数情况还是靠房产增值,房租出租收益不是主要的收益,所以房子的整体品相也是比较重要的参考。 所以综合评估自住、投资、改善需求,我个人略微更倾向于中粮。

中粮比较难抢,需要配合裴sir知识星球的购房方法论才能抢到:

《武汉神盘都是怎么交资料的?》

当然,裴sir个人也不是盲目的选择所谓的网红盘,大家还是要根据自己的定位选择,比如你和你家人工作地情况,房子买的近可以省房租,都需要考虑进来的。 当你买卖过几套房,自住过之后,就会考虑的更全面,更周到,知道自己到底想要买哪样的楼盘,而不是随大流追随,结果本末倒置了。 自住裴sir当然愿意多花10-20万买更好品质的盘,让一家人都住的舒服一些,一步到位它不香吗。

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· END ·

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1,如何把房产变现,对敲把资金套出来!

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金融杠杆思维(支点跨越):

1,信用卡致富0--年入百万的方法99%的人都不知道!

2,信用卡致富1--年入百万全靠雕虫小道!

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