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房产崩塌会怎么样 世界崩塌吧

21财经网 2021-05-31 13:46:45

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一直以来,日本上世纪90年代的房地产泡沫被拿来与中国的房地产作比较,那么,我们今天从多个维度进行比较,对现在疯狂的中国房地产进行一个全方位的定位,现在还能不能买房?是赚钱还是作死?对于房市与股市,国际经验是什么?

1,房地产泡沫有多大?

1990年房地产泡沫破裂之前,日本当年的房地产值超过7万亿日元,占当年GDP的比重超过6%。再此之前的5-6年时间里,这一比重几乎都在6%以上。

同样,2014年以来,中国的房地产值超过1万亿元人民币,占当年GDP的比重也正式超过6%。从这一点看,相似度太高了。需要说明的是,这里单指房地产,并不包括与房地产紧密关联的建筑业等,若算上这部分产值,房地产对GDP的贡献超过1/3。先看看这张表:

再看看房地产的增长速度:从1984年到1991年,日本地产增长57%,GDP增长37%,地产增速/GDP增速=1.544倍。对比中国2010年至今,地产增速为117%,GDP增速为78%,地产增速/GDP增速=1.4985倍。二者相差无几啊

1990年,日本的房地产的总价值约为20万亿美元,大约是1955年的75倍,相当于当时全球股市总市值的2倍。中国到底有多少房地产目前尚无数据,但据说把北京市的房卖完后,可以买下整个USA了!所以,我在想,要是全中国的房都卖出去,这个地球都是我们的了。想想都自豪!

2,房价到底有多高?

先看日本1985-1991年,东京与大阪的地价涨幅:涨幅最小的东京圈住宅地价上涨了137.5%,东京圈商业地价上涨180%,大阪圈住宅地产上涨179%;大阪圈的商业地价上涨223%!都是翻倍的上涨啊。

那么,中国呢?我们用70个大中城市新建住宅价格指数来做说明,我们以2011年12月为100,用公布的同比与环比数据进行测算,得出以下走势图形。中国房市经历2轮大幅上涨,第一轮是2011年-2014年,一线城市上涨超过20%,第二轮是2015年4月至今,一线城市再度飚涨42%,创下历史新高,从2011年至今,累计上涨67.5%。这似乎与我们的感觉不太符合,据我们了解,北上广深都是翻好几倍了啊。

指数是经过加工处理过的,看起来比较抽象,下面我们看看一线城市百城住宅平均价格的绝对数值,数据显示,截至2016年8月,一线城市的平均房价是38723元/平米,这个相对靠谱一点,从2010年的2万左右上涨了86%。

3,经济与人口—决定房价的主要因素

经济不好,买不起房,房价不会上涨;人不多,房价也不会上涨。我们现在对比一下90年代日本的经济、人口结构与现在中国的情况。 先看经济变化—经济拐点已经出现

(1)看日本,1990年是其经济的明显拐点:从之前的5%左右快速下降到2%。经济增速放缓与房地产破灭应该是相互加速、恶性循环的结果。

(2)再看现在的我们,GDP从2007年之后开始出现明显的下滑,08年推出的4万亿算是按下了暂停键,2011年再次下滑,2014年跌破10%,2015年跌破7%,今后一段时间很可能在6.5%-7%之间。目前来看,这也很相似。不同的是,有日本的前车之鉴,我们在积极的主动转型,经济并没出现日本式的断崖式下跌!

再看人口结构变化:人口拐点趋势已不可逆转。用18-64岁的人口数占总人口数的比重,表示社会中的劳动力人口占比,也就是能够买得起房的人。中国从2011点的75%下降到2015年71%,这一比重将会出现不可逆转的继续下降。人口结构的拐点同样与日本的走势接近。城镇化率是一个很大的不同,中国目前的城镇化率在55%-60%区间,而日本在1970年就已经达到了75%,此后一直维持相对稳定。城镇化率还有比较大的上升空间,这对房价构成一定的利好,但是,它的效果应该很小,房价已经在高位,农民进城买房的热情何在?资金何来?这都是问题。

所以,经过以上几个方面的对比,有以下发现:

(1)中国房地产值在GDP中的比重超过6%,这与1990年前的日本相似;

(2)中国的地产增速/GDP增速=1.5倍,日本差不多也是这样(1.54);

(3)房价高到离谱也是一大共同点;

(4)经济增长拐点与人口结构拐点,相继出现。

所以,你别问我,中国的房价会不会跌,(反正跌了我也买不起),但是现在去买房,得掂量一下了!

4,房市&股市

房市要是崩了,股市怎么办?先看看日本与美国的经验。市场有人很傻很天真的说,房地产崩了,资金就“只有”流向股市了!真扯淡!要知道,这并不是二选一的选择题,资金可以买黄金、买美元、实在不行拿现金也行。房地产崩盘属于系统风险,“倾巢之下焉有完卵!”假如房地产真的崩盘了,而中国经济还未成功转型,那么,我们80后的一代又将会是苦逼的一代,所以,我们还是祈祷房地产不要崩吧,或者晚几年再崩也行,不然……

总之,我们也是“十万个不知道?”

房价会不会崩?我不知道!

什么时候崩?我也不知道!

以什么样的方式崩?我还是不知道!

我所能做的,就是告诉你已经发生了的事实,对于未来的事,“专家们”都不知道,我们掐指也算不出来,就不废话了!

金融界网站

ID:jrjnews2013

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