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房价收入比偏离度怎么计算公式 中国房价和当地收入

21财经网 2021-05-31 13:14:28

大家都有种感觉,中国大城市的房价,有些偏高。

其实,大致如此。

房价收入比,这个指标,就能大致说明问题。

易居院最近发布的全球80城房价收入比报告,排名结果如下:

香港、深圳、北京坐上前三的宝座,秒杀欧美国家的中心城市。

除了中国,部分亚洲穷国的中心城市,表现也较突出。

比如,伊朗首都德黑兰,印度经济中心孟买,柬埔寨首都金边,菲律宾首都马尼拉……

房价收入比,能大致说明一个城市的房价相对收入的水平,是高估了,还是低估了。

但有一点,大家必须清楚,在不同国情的国家,在不同经济发展程度的城市之间,不宜做简单的房价收入比的比较。

那么,该怎么比较?

为此,老杨也思考了很久,最终提出“房价收入比偏离度”的概念,创造了一个指标,来衡量一个城市房价收入比是否高估。

先来通过实例,解释一下这个概念吧。

近期,老杨指导同事写了一份研报:2019年50城房价收入比偏离度报告。

50城的总体来看,2017、2018、2019,这三年房价收入比皆为13倍多点,明显高于过去10年的历史均值。

转化成房价收入比偏离度,比如2019年房价收入比过去10年的平均值,正偏离10.3%,存在少量的房价泡沫。

从50城排名来看,房价收入比最高的深圳,却并不是泡沫最大的城市。

小弟东莞,房价收入比偏离度大于深圳;

安徽老二芜湖,泡沫大于老大合肥;

山东滨海小城日照,力压省会济南;

河南老二洛阳,让郑州脸上无光嘛。

解释完概念,我们来测评一下全球房价泡沫排行。

全球主要城市,房价收入比数据链不够长,没法做出多年份的房价收入比偏离度。

但变通一下,可能用2020年各城房价收入比与2010年增速,来间接测量房价泡沫程度。

增幅为正,说明这十年来房价涨幅高于居民收入增速,增幅为负说明房价涨幅低于居民收入增速。

如果增幅过大,比如超过50%,则2020年房价收入比相较过去10年房价收入比的均值,大概率偏离度为正,即房价存在一定程度的泡沫。

如果增幅为负,则当前房价不仅没有泡沫,反而可能存在低估。

全球房价泡沫排第一的,是印度孟买,相比十年前,房价收入比偏离度暴增了226%!

肯尼亚首都内罗毕、伊朗首都德黑兰、越南第一大城市胡志明市,分别排在第二、第三、第四位。拷,居然都是些穷国嘛要。

全球房价水平最高的香港,也只能屈居第五了……

关于孟买,多聊几句。

孟买是印度经济中心、最大港口城市,人口2000万多,相当于中国的上海。

印度贫富分化严重的问题,在这里暴露得也最为充分。一方面,富人与高收入群体住在现代化的高端住宅小区中;另一方面,有大大小小两千多个贫民窟,其中最大的达哈维贫民窟是亚洲第一大、世界第二大贫民窟,1.75平方公里的土地上拥塞生活着百万人口,因《贫民窟的百万富翁》一片而闻名世界。近期,这个贫民窟的疫情受到媒体关注。

孟买的房价总体水平,类似中国东部强二线,比如杭州。但少数豪宅价格达到中国一线城市的中心区高档住宅水平!

富人的天堂,穷人的地狱。

不比不一知道,一比吓一跳。

由此感慨,还是中国的社会制度好呀。

一线城市虽然房价高,但住房保障远好于印度,中低收入家庭居住条件远优于孟买的贫民窟。

而且,近几年,一线城市政府,加大了建设公租房、平价房的建设规模,以让所有民众都能住有所居。

标签: 房价
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