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投资万科房子怎么样 万科楼盘品质怎么样

21财经网 2021-05-30 14:11:44

科学城经历过一波涨幅后,突然间,还有2字头的黄陂板块变得无比诱人。

链家上,万科新里程和龙光峰景华庭近90天的成交量都约等于去年一整年各自的成交量。

图来源于:链家网

成交量的激增,打破了之前的供需平衡,万科和龙光的价格也纷纷上行。

8-9月的成交价:万科新里程3.1-3.3万/方;龙光峰景华庭2.8-3万/方;

9-10月的挂牌价:万科新里程:北向3.2-3.3万/方、南向3.6-3.7万/方;

龙光峰景华庭:北向:2.8-3万/方、南向:3.1万/方;

可以看到,万科比龙光单价高了3000元/方!万科又又又赢了!

凭什么?很多小伙伴觉得不可能每次都是万科涨得快,龙光可能属于厚积薄发的选手,现在趁着差价入手龙光=捡漏!

那么,龙光究竟是不是种子选手?这个“漏”能不能捡?还是要看两者的差异未来会不会缩小。

通过实地踩盘,我们发现了几个可能影响房价的因素。

01、园林

园林对于二手小区来说,不仅能体现出小区的品质感,还能看出小区物业如何。

龙光和万科都是2007-2009年开售的小区,但经过近10年的时间,两个小区园林已经出现差异。(别墅和高层分开管理,此次只看高层)

龙光峰景华庭早期园林设计应该是想做出比较高端的层次感,可是现在,层次不明显,并且还显得有点杂乱无章,让人觉得小区绿化没人打理。

另外,部分绿化位置,为了方便楼栋业主通行到地面停车场,直接变成了泥巴路,或者好点的随意放几块石板,搭个简易的路,也不知道物业为啥不直接用砖铺条好点的。

而万科新里程,园林直观感受就是整齐,整体小区的印象分就刷上去了。

并且,很多买家可能看房前不会刻意去了解楼龄,那么从小区的第一印象上,可能就会觉得龙光的房子要老一些。

02、梯户比

龙光的梯户比相对较多,此次踩盘看的有2梯6户、2梯7户、2梯8户!链家上显示还有2梯9户,不是手抖写错!真只有2个电梯。

因此,龙光虽然是18层的小高层,但每栋楼密度与25层的万科基本没差。

同时,当天看的2梯8户,以电梯为中心,左右各4户分布,4户人家又成U形分布,导致每家门口的过道很窄,比较压抑,第一次看会有一种回到过去单位分房的感觉。

而万科新里程,此次看的只有2梯6户,相对来说每一层的居住密度要稍微小一些。

03、生活动线

对于住宅小区来说,距离区域核心/优质资源的对房价的影响很重要。

我们对比一下两个小区业主的生活动线图:

龙光红色线,万科黄色线

对于日常上班的年轻人,万科新里程从南门出发,步行大概10分钟可以到6号线金锋地铁D出口,而龙光需要先绕过万科,这里就多花了大概10分钟。

对于日常购物,万科新里程西南门对面就是商业体东方汇,并且根据中介介绍,在东方汇西面还有一块商业用地正在拆迁。

不过,龙光对面黄埔军校小学已经建成,初中正在建设中,看起来似乎离龙光近一些,但其实两个小区门口马路的过街天桥在万科门口。

因此,相对来说,万科距离板块内优质资源更近。

当然,除了以上三个因素外,不管是第一还是第二批业主,万科的入手成本都比龙光要高,所以在议价空间上,龙光的相对也会比万科的要大一丢丢。

开盘价格来源:2008年南方日报和中国新闻网

补缴地价来源:2018年广州日报

综合来看,以上几点因素,从板块中短期发展看,都难以有所改变。

因此,对于抱有希望通过差价来赌暴击的小伙伴,你清醒点!

而对于自住购房来说,则看个人预算,如果能上万科南向是最好的。

同时,在购房的过程中,大家不要只关注房子和价格,还要记住:

① 房子的价值最重要一点在于“资源”,占据的优质/核心资源越多,接盘人能接受的溢价会越高。

② “品质感”不是豪宅的专属,刚需小区同样也存在品质感,它来源于后期物业对小区的管理。

一个好的物业,带给小区的溢价能力是非常强的。

标签: 楼盘
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