深圳房价到底怎么回事 深圳小产权房

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问：十三大大你好，连夜看完了您所有文章，我目前的情况如下。 手握子弹1000，计划首付五成，购买预算在1800-1900的三加一或者四房，自住兼具投资需求，从大势判断是应该向西，但是工作读书都在福田中心区，考虑交通因素没法选择过于偏西的。 1. 华润城四期打新，价格差和配套和学位，但估计摇到可能性不大，另容积率也较高。 2. 中信红树湾，超总规划，但无学位，过去几年没怎么涨。 3. 南外高新片区，学位支撑，超总的溢出效应，但均价最高，要牺牲居住面积。 4. 香蜜湖，小区老旧。香谢里户型奇葩，东海花园多没有阳台，香蜜湖金融区规划还很久远。 以上，是我的纠结之处，是否有其他更好楼盘选择？求指点。

答：你好，华润城打新是一定要参与的。 这几个板块考虑投资建议优先南外高新 把南山区初中学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 南外高新中考成绩在整个南山区始终稳稳地名列前茅，拔得头筹。 考虑自住优先香蜜湖 香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势； 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。香域中央公馆，中旅花园也可以关注。

问：你好！我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？

答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。 农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。 如果非专业人士，建议入手正规商品房。 可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。

问：老师，您好，关于房子的问题向您请教。目前状况：2017年在石岩宏发世纪买了88平房子，近三年几乎无涨幅，作为投资，当时买的实在有些不理智。最近宝安中心房价飙升，于是开始纠结要不要换房。我名下只有这一套房，如果换好一点的区位，只能卖掉石岩的房子才能凑够首付，想请教1.石岩的房子现在卖是不是比较好的时机，还有上涨空间吗？2.如果考虑投资是宝安中心区小两房潜力大，还是去沙井买大一些的房子潜力大？3.西乡合正汇一城小三房和深业新岸线小两房哪个值得投资？（考虑目前房价，新岸线的两房已超出资金范围，还有可能回落一些吗？）

答：你好，感谢赞赏！ 宏发世纪城在石岩，板块本身没有什么规划，主要就是承接南山人口外溢，缺点在于周边盘太少，地也少，很难和周边楼盘形成联动。建议出手。 这几个板块投资潜力对比： 西乡>宝中>沙井 优先幸福珺湾 中信湾上 合正汇一城

问：老师您好，由于深圳房票已用完，目前考虑全款买回迁房，您觉得可行吗？

答：您说的不限购的回迁房是指的指标房吧，以前有人问过，在星球上方输入关键词可以搜索到，确定项目安全的前提下，等得起的土豪可买。

问：十三老师 我现在在深圳有一套130蛇口房子 总价1400万左右 长沙190平米房 总价450万左右 两个加起来还有250万贷款未还 我年收入在170万到200万之间 有公司股权700万（真金白银买的股权，不能动，因为每年可以分红） A股股票250万左右，现金100万，我想给儿子（还小）买个房 不知道现在买合适不 买哪里、多大的合适 能跑赢大市和股市么？

答：你好，感谢赞赏！ 蛇口房子可以考虑加按揭，融资继续加仓。 现金350，可以入手总价1000以上的盘，参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）

问：十三老师，首套，想入一套500万左右的两房，首付200以内。想在福田区买，看了梅林，香梅和景田片区，有意向的是香蜜三村的低楼层，景莲花园的高楼层，还有什么深圳燃气公司房，以及梅林的梅林苑和先科花园这种。十三老师觉得我们该怎么选呢？是抓紧看个低总价盘上车吗？我看您说年后也会有一波盘放出，是再等年后吗？担心年后会更夸张吧，又觉得首套买个这样破的有点下不了狠心。

答：福田补涨比我预想的还快，香蜜三村五万出头横了三年半，现在放盘都超六万了，中心区的老破旧和大塔楼终于迎来了春天。 抓紧上车吧，福田的补涨会一直持续到年后，不会停。 再说个数据，今年七月份链家深圳的二手房挂盘量是4万6千多套，现在只有3万8千多套。 趋势比人强，要认命，不嫌旧不嫌破，先上车，有个家比什么都重要。

问：你好，老师，首付一百万考虑学位和自住，龙中的天健郡城是否值得入手 现在单价四万多了，能否跑赢大市。谢谢

答：你好，感谢赞赏！ 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 考虑自住天健郡城可以入手，但是要注意价格。不能超过4万。

问：星主，你好。想咨询您手里有100左右的预算，想在西部选一个上车盘，选在哪里比较好？另外，我和我老婆都用了贷款名额，但是没有在深圳置业，这种情况贷款有办理低首付的方式吗？

答：你好，感谢赞赏！ 深圳如何操作成3成首付？ 1.全款抵押，找垫资公司配合 2.找渠道5+2，做2成首付贷 3.开发老人票，做接力贷 首付100万，关注碧海 西乡 翻身地铁边的次新盘小户型。

问：大师好，请问沙井的博林天瑞 新房如何？刚入伙。这个楼盘在沙井海岸城对面吧，目前是带宝安第二外国语的学校，2019年该校的排名在30名左右。请问大师，我是纯投资，是等沙井海岸城还是直接购买刚刚入伙的博林天瑞？博林天瑞的学校将来有可能被划分到深外片区吗？请大师回复。谢谢

答：你好，更建议等海岸城 目前的消息是海岸城独享深外学区，但是未来具体怎么划分，不确定。

问：十三老师，我小孩深户，单身，已在沙井买一套，月底收楼。有一百万，想继续投资深圳，公寓能买么？

答：十三房一般不推荐公寓，但不完全否定深圳公寓。 因为和很多城市比起来，深圳的公寓会安全很多，很多没有资格的投资客会选择公寓。 但是深圳公寓体量不小，各片区、各类型都有，坑多肉少，必须擦亮眼睛选择，下面就是一个买深圳公寓的例子。

问：十三老师，你好，请教两个问题: 1. 本人深户，父母55岁，可以随迁户口到深圳吗 2. 父母在老家有一套纯公积金贷款的房子，户口迁至深圳可以三成首付买房吗

答：1，可以随迁，但需要你入深户满八年 2，公积金贷款不上征信，可以三成买房

问：给十三老师请安！ 预算1200万，考虑两种方案买房。1. 纯投资，寻求高收益，约 3-4 年后卖出。2. 学位房，区顶级学位房均价已17万，涨幅30%，担心买入三年后增长缓慢。 还请老师推荐潜力楼盘，谢谢！

答：你好，预算1200万，这2种投资思路都可行。 深圳白领精英群体对学位敏感，然而教育资源在深圳相对稀缺，犹如优质房产，在未来几年内依然会保持旺盛的需求。 15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万，学区需求不会倒，但是从投资角度来讲，建议选总价低单价适中中上排名即可，非顶级学位。 深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。 深圳学位房，接下来如何挑选？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。 我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。 二手房在前海 宝中 香蜜湖板块淘一淘低价上车笋盘、

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